貸事務所 中央区からのひらめき
競売開始決定がされると，抵当不動産について差押えの効力が生じ，差押えの登記を行います。
次に裁判所は，競売の準備手続として，最低売却価額を決定して物件明細書を作成するため，執行官に「現況調査報告書」を，評価人（一般的には不動産鑑定士）に「評価書」をそれぞれ作成させます。
これらの文書は，裁判所に備え置かれ，競売に参加する者は閲覧することができます。
売却許可決定売却の方法には，入札（「期日入札」と「期間入札」があります），競り売り，特別売却があります。
いずれの方法でも，最高価額買受人が決まれば，裁判所はこの者に売却許可決定をします。
売却許可決定が確定すると，買受人は定められた期限までに代金を納付して，不動産の所有権を取得します。
この売却により，不動産に設定されていた抵当権はすべて消滅することになりますにのことを「消除主義」と言います）。
配当競売代金は，裁判所の作成した配当表にしたがって，登記の順位に応じて抵当権者に優先的に配当されます。
抵当権者への配当のあとなお残額があれば，その残りは一般債権者に配当されます。
もしすべての債権者に配当してもなお残額があれば，その残額は債務者に返還されます。
詐害的短期賃借権による執行妨害抵当権者が債権の回収を図る場合には，以上のような不動産競売手続による抵当権の実行と，抵当不動産の任意売却とがあります。
債権回収の実務では，競売よりも任意売却のほうがより多くの債権回収が見込めます。
しかし，任意売却が難しい場合には，最終的に不動産競売手続によらざるをえなくなります。
しかしながら，不動産競売手続を実施するうえで，これまで「詐害的短期賃借権」が大きな障害となってきました。
ここでは，詐害的短期賃借権の問題点について考えることにします。
すでに説明したように，抵当権者（甲とします）は目的物の担保価値（交換価値）を把握するにすぎないとされています。
よって，抵当権設定者（乙とします）には抵当不動産の使用・収益・処分が認められることになります。
したがって，乙は，甲の承諾を得ることなく，第三者（丙とします）に抵当不動産を賃貸することもできるわけです。
ただし，丙は抵当不動産を賃借したわけですから，抵当権が実行され，その不動産が買受人（丁とします）に競落されると，丙は自動的にその不動産の賃借権を失うことになります。
もっとも，このように丙が賃借権を失うということになると，丙としては抵当権の設定された不動産は危なくて借りられません。
結局は，乙の使用・収益が阻害されることになってしまいます。
そこで民法は，3年以内の建物賃貸借や５年以内の土地賃貸借などを短期賃貸借として，仮に抵当権が実行されたとしても，その期間だけは丙の賃借権を保護することにしました。
しかし，近年，この制度を濫用することにより，甲の抵当権の実行を事実上妨害するというケースが目立つようになってきました。
たとえば，乙のほかの債権者（戊とします）が，乙に金銭を融資する条件として短期賃借権を設定することにより，甲に対して立ち退き料などの名目で不当な金銭を要求するケースがあるのです。
このような賃借人のいる不動産は，実際には買手かつかず，競売価格がどんどん下落します。
結局，甲は債権を回収できなくなってしまうので，甲としては立ち退き料を払ってでも払賃借人に立ち退いてもらったほうが得策ということになります。
詐害的短期賃借権に対する判例の展開
併用賃借権の否定このような執行妨害の事案に対しては，民法でも裁判所による賃借権の解除命令が規定されています。
しかし，裁判には時間と費用がかかり，仮に賃借権を消滅させることができたとしても，すぐに退去してもらえるとはかぎりません。
そこで，詐害的短期賃借権に対抗するために，抵当権者自らが抵当権の登記とあわせて賃借権の仮登記をする（「併用賃借権」と言われています）という方法がとられました。
つまり，抵当権の設定に際して，抵当権者自らが短期賃借権の設定を受けて仮登記しておきます。
そして，もし濫用的な賃借権が設定されたら，抵当権の実行前に併用賃借権を本登記します。
これにより，濫用的な賃借権は，後順位の賃借権となって消滅するという方法です。
しかしその後，最高裁判決は，併用賃借権について，抵当不動産の用益を目的とする真正な賃借権ということはできないとしました。
なぜならこれは，単に賃借権の仮登記という外形を具備することにより，第三者の短期賃借権の出現を事実上防止しようというもので，賃借権としての実体を有するものではない，と判断したからです。
最高裁判所は，対抗要件を具備した後順位の短期賃借権を排除する効力を否定したのです。
賃借人を排除できない解除命令この最高裁判決により，併用賃貸借の法的意味は完全に失われることになりました。
そのため，これまで時間と費用がかかるという理由で敬遠されてきた，賃借権の解除命令の規定が改めて見直されるようになりました。
しかし，この手段を用いる場合に，賃借権を解除したあとなおも居座っている賃借人を，抵当権に基づいて排除できるのか，という問題が提起されました。
これについて最高裁は，「抵当権は交換価値のみを支配する権利」という立場から，解除命令による解除は，賃借権を消滅させるにとどまるとしました。
抵当不動産の占有関係について干渉する権限のない抵当権者に対し，賃借人などの占有を排除しうる権限を付与するものではないとして，抵当権に基づく妨害排除を否定する判決を下したのです。
この判決は，詐害的短期賃借権による抵当権妨害が民事執行の実務を悩ませていた最中に出されたため，執行実務に相当深刻な影響を与えることになりました。
そのため，この判占有屋の手口ひところ，不動産を不法に占有し，立ち退き料の名目で金品を要求する「占有屋」が横行しました。
その手口は，以下のようなものです。
闇金融などの貸金業者が，資金繰りに窮する不動産所有者をターゲットに金銭を貸し付け，相手の弱みにつけ込み，①不動産の「賃貸借契約書」や「売買契約書」，②「建物明渡し承諾書」，③「動産売約承諾書」などの書類これらを「３点セット」と呼んでいます）に署名・捺印させ印鑑登録証明書なども取り寄せます。
返済が滞ると，その業者や権利を譲り受けたと称する占有屋らは，債務者（所有者）を排除して強制的に不動産に立ち入り，警察に対しては「３点セット」を提示して債務者の同意を得た正当な権利者である旨主張し，占有を始めます。
占有開始後，占有屋らは，建物内の財産を持ち出して売却する，建物を転貸したり権利を譲渡したりするなど，あくどい行為を行います。
このような占有屋の「実力行使による不動産の占有侵奪」に対し，刑事責任を認めた判決が出ました。
決以後，この問題に対処する手続法の領域が急速に発展し，1996年には民事執行法が改正されて，執行妨害占有者に対する保全処分が規定されました。
判例の変更で妨害排除が可能にこのように，執行手続の規定が急速に整備された結果，手続法の帰結と実体法の帰結との間に乖離が生ずるようになりました。
このような状況のもと，競売手続中の建物に権限なく占有する者（不法占拠者）に対し，抵当権者がその明渡しを求めたという事件で,最高裁は次のような判断をしました。
まず，不動産所有者（抵当権設定者）の不法占拠者に対する妨害排除請求権を抵当権者が代位行使することにより，抵当権者は直接不動産の明渡しを請求することができるとしました。
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